•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
愛
Tue, Mar 12, 2024 5:19 PM
Tue, Mar 12, 2024 5:27 PM
433
87
手動分享 偷偷說 買房 攻略
ಠ_ಠ - 房地合一稅2.0、實價登錄、贈與稅、青年購屋、一生一屋，有買房、看房需求的人麻煩了解一下。 ...
 難得發現很有料的偷偷說
有興趣買房的人
推薦無論覺得自己買不買得起
都要了解這些關鍵字
兔子認為選房重要性不亞於選校系
找最適合自己和能力範圍的最重要
和珠寶一樣一山還有一山高
不要直接看最畢業的那一區塊
其實台北市一人住的話幾百萬就有
而一千多萬是很不錯的高預算選擇了
不可能要求樣樣完美 但功課做好是必須 有人要聽兔子從大學就開始看房到現在的心路歷程嗎 覺得不要想買的時候一頭熱 大學都還要最少唸四年呢....
掰噗~
@baipu
說
Tue, Mar 12, 2024 5:19 PM
人生嘛 (p-stare)
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:22 PM
兔子是覺得政府都在開各種青貸方案
就是想要保房價
以後也不太會有機會跌啦
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:27 PM
有自住需求的話真的要買
不一定要現在上車
但未來理想的話還是有自宅比較好
長期關注一下相關資訊
不然有性價比很高的訊息也輪不到自己
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:31 PM
Wed, Mar 13, 2024 6:07 AM
雖然目前兔子的工作室
是因為CP值真的很高 成交價格比銀行估價還要低
因此長輩願意抖內部分

但要找到找這種CP值真的很高的房子
真的是兔子和自家長輩
幾乎所有空檔都在網路各種搜索相關資訊
搜尋了十多年
從高中大學沒存款的時候就開始看的

然後微妙的我和我媽都看到同樣幾間可以去看的...
也錯過了很多
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:34 PM
還好錯過的沒買 永遠有更喜歡的
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:39 PM
曾經兔子只有50萬的時候
在想50萬能買什麼房
當時成大附近有學生套房68萬
但想到我不想住南部
租人也不好管理
最後沒買其實很可惜....

還好沒買 不然沒辦法首購
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:41 PM
買房攻略第一步1.
就像看小說一樣瘋狂的搜索
591+永慶網站+信義網站+臉書社團
依照不同的主題性開始看
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:43 PM
假設預計買1000萬以內的房
搜2000萬售價的

拿個例子
兔子很愛觀察的寧夏夜市旁某大樓
開價小套房都一千多萬
但最近實價登錄點進去看
跟本六百多萬成交......
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:47 PM
Tue, Mar 12, 2024 6:07 PM
兔子認為不要局限於舒適圈的地區
兔子之前的例子
因為以前都住在中山區和內湖區
原本都習慣搜索這兩個區域

但某天腦抽發現很多地方交通到兔子的活動範圍
其實比這兩處地方還快
也考慮過青埔（到北車比內湖到北車還快

按最後機緣的住到大同區...
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:50 PM
中間還想過要不要搬去台中或台南
台中中古屋好多好棒的（台北人眼中很有CP值
新房子就不太考慮
兔子偏好10～30年屋齡的房子
因為該有的問題都出來了
公設比沒這麼高
還可以繼承原裝潢.....（算起來起碼省300萬
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:52 PM
然後新房子其實算是被高估的
房屋價值會折舊
主要漲價的是土地持分
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:54 PM
兔子同輩二三十歲的朋友
有買的則是買在台中和新竹為主
因為工作和性價比
也很高興他們在這一波之前就上車了.......
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:58 PM
其實四十年前 三十年前 二十年前 十年前
就一直在呼籲房價的一定會大跌的那些人
他們也算是誤人子弟了
這種事情真的是看個人需求
考慮很多的人永遠下不了手
有需要的人總有一天還是需要

買房雖然大幅降低生活品質
但買到的安全感完全可以cover
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 5:59 PM
雖然說少子化
但少子化情況下工作只會更加集中
中老年也不可能瞬間死光一票人
現在人長壽很多

不要跟長輩住在一起反而最有生活品質
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 6:04 PM
房價大跌的年代我們估計活著碰不太到
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 6:09 PM
買房攻略第二步2.
到處取經 到處現場看 到處比對
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 6:10 PM
Tue, Mar 12, 2024 6:27 PM
不要看什麼都覺得不錯
儘量先看缺點再評估優點
也不要看各個位數案子就忍不住簽下去
多比較多多參考
沒買到就是無緣不用惋惜
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 6:30 PM
不要追高 真的不要追高
合適最重要
不然寧可不要買也不要買錯
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Tue, Mar 12, 2024 6:38 PM
如果只是想要大坪數市中心低總價，那真的還是醒醒，大家都想要而且當心買到晴天娃娃屋
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Tue, Mar 12, 2024 7:50 PM
那如果不相信有鬼的話看上凶宅的折扣可以入手嗎
Rabi🐳
@ajonging
Wed, Mar 13, 2024 12:16 AM
房價要跌也是緩跌，能緩漲就不錯了。
房價也是重要的國民所得，國家不可能真的讓房價大跌。
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 3:43 AM
꧁Schwarzer꧂ : 可以 價差很大非常大 但會比較難脫手
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 3:43 AM
Rabi🐳 : 對呀 那是國民資產
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 3:44 AM
寫到一半睡死了 結果意外很多人看
那我有空再補充一點 先繼續包包裹
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 3:47 AM
說起來兔子買現在的工作室
是沒有透過仲介的
省了好幾百萬............
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 3:54 AM
Wed, Mar 13, 2024 3:58 AM
不要透過仲介的方法有幾種
價格絕對會比較有空間
一般來說原屋主也沒有仲介那麼經驗豐富的談價技術
但不能問仲介又跑來找屋主喔 同一間房屋的話一開始就不能問仲介 不然道義法律可能都有問題
1.直接確認是哪個社區，問大樓管理員有沒有辦法聯絡到要出售的原屋主，原屋主通常為了省手續費會很樂意自己帶看
（通常仲介手續費 出售方4% 購買方1% 價格也會抬高幾百萬總價）
2.若是成交 談好誰出代書，且必須用履約保證（找仲介最大的安全也是因為有履約保證 但這個代書可以辦）

購屋流程基本上是

下斡旋金（有誠意談價）～成交～下訂金（一方反悔另一方得賠償）～等貸款～貸款下來也履約保證帳號後～交屋（交屋後原屋主才會拿到錢）
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 3:56 AM
再來新建案也會分兩種戶
建商戶和地主戶
有時候會委仲介
但自己聯絡建商或地主的話
通常空間也更多

有時候還可以跟建商多凹一點配備
他們叫貨裝潢比較便宜
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:05 AM
如果真的很喜歡一間房子
理想的話白天和晚上
屋內和周邊
都要看一下 多看幾次

鄰居或附近居民也可以聊聊天
鄰居友善程度也會影響到居住舒適度
在地NPC也會提供意想不到的資訊
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:20 AM
看了沒買不要不好意思
看了必買才是奇怪的現象
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:38 AM
Wed, Mar 13, 2024 4:39 AM
再來是貸款問題
這邊注意一下最多人不知道的是
貸款成數方面

能貸的比例主要是你的入手價
和銀行的房屋評定現值（實際價值 實價登入行情 屋況等等）
擇低的一定比例衡量

很少房子可以真的貸到8成
除非你的入手價真的超級低
低到銀行也覺得你買得很划算
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:43 AM
15坪以內的小套房
在之前央行限貸令有限制只能貸到5～6成（這個我不知道有沒有改 但看起來好像一樣也是這個比例
是權狀15坪以內
也就是說你可能會看到一個低總價的幾百萬台北市小套房中古屋
750萬 每坪50萬 但你需要備300萬頭期
而如果1200總價的小兩房 每坪50萬24坪
你也是需要備300萬頭期
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:45 AM
Wed, Mar 13, 2024 4:51 AM
貸款比例要按個案讓銀行算
（購買價格 銀行評定的房屋價值）
不是算你收入多少可以貸多少
和信貸概念不太一樣

但是沒有穩定金流和一定信用點數
他們一開始就不會給貸
連算都不幫你算
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:47 AM
很多人以為銀行入賬就是收入
但基本上是要有申報國稅局的那種才算
如果你是長輩分批贈與
那在買房之前都要放同個帳號不能領出來
要存在一段時間的現金
才不會被銀行直接拒絕當洗錢的...
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:50 AM
Wed, Mar 13, 2024 5:15 AM
再來職業別也會影響到貸款容易度
自營業自由業
非薪轉個體戶
就爆炸難貸款
這也是之前我碰到的最大問題
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 5:39 AM
Wed, Mar 13, 2024 5:39 AM
https://m.591.com.tw/...
這個是房貸還款計算器
可以善用一下
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 5:41 AM
然後貸款合約也要注意
是不是可以提前還本的
有的不行
如果可以可以提前還本
這樣也會少付利息
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:05 PM
不好意思剛剛工作忙到現在
如果有其他問題也歡迎問問（想不到適合的話題
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:22 PM
但我自己看臉書社團體感凶宅還是很貴，而且愛漲就漲。
是不是因為裡面很愛發文的都是房仲啊......。
話說現在如果賣出去是第三手好像就不用告知是凶宅了，法律是這樣改的吧？
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:23 PM
會貼在電線桿的也很貴
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:24 PM
也有考慮過法拍屋，但不能事先看屋根本等於不要買比較好
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:24 PM
꧁Schwarzer꧂ : 看你貴的定義？你有跟同社區的實價登入比較嗎？
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:25 PM
꧁Schwarzer꧂ : 總不可能一兩千萬的房子變成一兩百萬就是（
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:25 PM
同社區的好像沒有耶。我覺得如果30年老公寓超過500萬=貴。新的一戶1000萬以上=貴。
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:27 PM
Wed, Mar 13, 2024 4:27 PM
꧁Schwarzer꧂ : 要看地點和周邊房子和空間大小
不能直接這樣定義價格
因為土地持分還在
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:28 PM
꧁Schwarzer꧂ : 台北市的話這個是便宜到放出來就會有人買的低總價....
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:28 PM
可能我不會考慮台北市所以覺得這樣在臺南跟高雄很貴吧
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:29 PM
꧁Schwarzer꧂ : 那也是要看當地行情
台南高雄不同區域和街道還是差很多
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:33 PM
好像也是
而且縣市合併以後大到有些地方還是沒車等於沒腳
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:36 PM
꧁Schwarzer꧂ : 可以先了解附近的房價去推算
但理想還是建議不要買凶宅
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 4:42 PM
好奇除了想搬家很難脫手之外有什麼其他理由嗎
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 4:44 PM
꧁Schwarzer꧂ : 沒有人長期維護的話
屋況也通常較差
可能要花幾百萬維修裝潢甚至治漏水
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 5:17 PM
那好像跟之前我看的一棟200多萬老公寓但是屋況接近廢墟一樣，很難整理。而且光是等裝潢就不知道要多久多貴還有中間產生的問題（
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 5:18 PM
天花板的木頭還會掉下來
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 5:21 PM
꧁Schwarzer꧂ : 比較久沒人住的房子就是會有這個問題
潮濕
更何況凶宅
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 5:23 PM
我看到那戶快20年沒人使用了ww好像還連自來水都要重接
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 5:29 PM
꧁Schwarzer꧂ : 其實一年沒用的房子 就可能會有水管方面的毛病
會有臭味或沒有很通順
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 5:53 PM
難怪大家會說房子有人住比較不會壞掉
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 5:55 PM
꧁Schwarzer꧂ : 畢竟住的人不會讓他爛到一定程度
米奇妙妙屋就是例外
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 5:58 PM
而且其實弄水電也是大工程了
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 6:04 PM
꧁Schwarzer꧂ : 而且現在超貴又難找 真的是缺工
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 6:08 PM
天啊，裝潢師缺工喔
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 6:09 PM
如果只是普通水電的話，我看換水管跟一些配線都收費不貴。但屋況差我就不敢確定ㄌ。
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 6:28 PM
꧁Schwarzer꧂ : 那些都是基礎報價
通常收費按情況會高很多
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 6:31 PM
對，差到管線需要重接的肯定不會便宜
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 6:32 PM
꧁Schwarzer꧂ : 甚至有的太老根本不能換
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 6:33 PM
更麻煩的還是整棟大樓都很舊的真是遷一髮動全身
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 6:33 PM
還要表決才決定修不修
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Wed, Mar 13, 2024 6:47 PM
꧁Schwarzer꧂ : 所以大樓維護好不好也要打聽
꧁Schwarzer꧂
@meine_Leiche
Wed, Mar 13, 2024 6:50 PM
原來如此，感謝
西 西
@WCN8
Thu, Mar 14, 2024 2:33 PM
分享一下，室內裝潢工程去年拆除費用大概抓一坪8-10萬（就是打到樑柱見底、再評估是否要做防水工程或徹底抓漏）、屋頂防水工程40萬、一間廁所連工帶料抓20萬，進出防護、結尾清潔、垃圾清運通通另計；
台北還有跑室裝申請流程8-10萬、防火大門一扇8-10萬等必定支出費用，
而料跟工還會漲，報價最多只有15天內有效，開工後各個工程也不見得能順利銜接或如期完工。

所以老師們說，如果裝潢預算200萬、要有心理準備要很多固定成本高到無法再含家具家電採買，或是必須降低材質需求等等。

另外如果要動結構或是防火設備不符規定，也都要另外跑專業調整、認定跟被罰款改正等等的內容。
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Thu, Mar 14, 2024 2:38 PM
西 西 : 謝謝謝大大分享
Ti
@hakosaki214
Sat, Mar 16, 2024 8:54 AM
海巡看到這噗，收穫良多感謝噗主，最大的心理障礙是跟房仲或是當地人搏感情
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Sat, Mar 16, 2024 8:55 AM
Ti : 不用博感情～
做好想了解的清單
理性一點一點問下去就可以
Ti
@hakosaki214
Sat, Mar 16, 2024 9:02 AM
好 謝謝噗主，我還在看原噗的資訊跟選址階段而已 ，好像都是預算先決沒得挑....
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Sat, Mar 16, 2024 9:03 AM
Ti : 基本上實價登錄通常有落差
也可以看看預算再高一點的比對實價登錄談看看
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Sat, Mar 16, 2024 9:05 AM
另外如果有尋屋需求
其實也可以把自己的需求和預算列清單
給信任的房仲
有些房仲若是有好案子可能會優先聯絡
Ti
@hakosaki214
Sat, Mar 16, 2024 9:20 AM
好謝謝噗主，我有找到大多是看同區域實價登錄然後頂多問看看9~95折有沒有機會，至於信任的房仲可以將一下怎麼認識嗎？謝謝
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Sat, Mar 16, 2024 9:29 AM
Sat, Mar 16, 2024 9:30 AM
Ti : 不要談折數
房子沒在講折數的
都是直接講實際坪數 每坪單價和總價
可以的話從比實價登入低開始出
買的話除非超級喜歡
也盡量不要買比實價登入高
•冰底飄花櫻桃兔•
@cherryhand
Sat, Mar 16, 2024 9:30 AM
Sat, Mar 16, 2024 9:32 AM
至於信任的房仲
可以多看幾家
看看他們的談吐適不適合你
浮誇的話要小心
然後也要看看積極度

之前我大學的時候帶我高中的弟弟去賣地
先去一家大牌連鎖房仲公司
就被他們放在旁邊冷處理一小時到我們受不了直接走
後來到隔壁比較小規模的有位菜鳥房仲就很積極
我們就和那位積極的合作

去找仲介也盡量不要打扮的太高級 看看對方會不會大小眼 會的話就不要繼續合作
Ti
@hakosaki214
Sat, Mar 16, 2024 10:13 AM
好 感謝噗主的指教，收益良多
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