紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:06 AM
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[阿紗隨便聊] 常常聽到有人會說大樓公設高，公寓零公設之類的話，所以想聊聊公設的話題。
情境假設一下，今天你買了一戶公設齊全、沒有車位的新房，你認為下列何者不是這戶房子的公設呢？(可複選)
1.中庭花園 2.室內溫水泳池 3.桑拿房 4.車道 5.機房 6.空中花園 7.電梯 8.逃生梯 9.交誼廳 10.KTV 11.露天泳池 12.健身房 13.咖啡廳 14.全部都是公設少騙我惹
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:06 AM
Thu, Dec 9, 2021 5:07 AM
答案是：1.中庭花園、6.空中花園、11.露天泳池
對，就算沒有買車位，車道也有可能被算在公設裡
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:07 AM
Thu, Dec 9, 2021 5:07 AM
為什麼中庭花園、空中花園、露天泳池這些都不算公設呢？因為這些設施都「沒有屋頂」，根據建築法規應被稱為法定空地，是不會計入公設坪數的。
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:07 AM
Thu, Dec 9, 2021 5:18 AM
所以要是去參觀建案，現場銷售人員指著那些沒屋頂的設施說：「因為我們中庭大、又有空中花園，公設比才會這麼高！」的話，有兩種可能，要嘛就是他自己也沒搞懂公設的定義，要嘛就他其實知道公設比灌水但他在唬爛XDDDD
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:07 AM
Thu, Dec 9, 2021 5:18 AM
說到公設比灌水，具體怎麼操作？打個比方，坡平車位的坪數約8-12坪之間（坡機、機平、機機車位的坪數是另一回事，這個有機會再聊），如果隔壁鄰居有買車位，但是他的車位只有5坪，那麼剩下的坪數很有可能被灌水到你家的公設裡面去了
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:08 AM
當然公設還有所謂大公（全體住戶分攤）、小公（當層住戶分擔）的分別，這個部份有興趣的朋友可以直接看這篇：
什麼是大公、小公？ 1張圖讓你秒懂
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:08 AM
Thu, Dec 9, 2021 5:24 AM
另外老公寓真的零公設嗎？
其實這是個錯誤的觀念，因為台灣的建築法規在變，所以公設登記的方式不同，若是早期的房屋，小公（樓梯間）會直接登記到主建物裡，也就是謄本上標明你家有21坪，但真實狀況可能有1坪是你跟對面共同使用的樓梯間，並不是你家實坪真的有到21坪；
1994年之後，凡是共同使用的公設就必須於謄本上登記為「共有部分」，不會再混到主建物內，再加上近年來建築法規修正以後，明定8樓以上的大樓必須設置雙逃生梯、11樓以上要有排煙室，這些都是基於安全考量才設定的規範，因此新大樓的公設比才會顯得這麼高。
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:08 AM
同場加映：
自帶咖啡廳的高級公設
在京懋一號，咖啡廳不是只有咖啡... - 京懋建築
長著PU跑道的公設
看屋筆記：桃園區築億海格(個案＋價格分析) - 建案開箱-桃園
如果不得不買公設，什麼樣的公設是自己需要的，那就是有用的公設
住宅坪數精品化 豪奢特色公設互別苗頭
當然也有廢掉的公設
社區找房先看公設！廢不廢5年現原形
☆TAKO/YUI★
@tako43473
Thu, Dec 9, 2021 5:09 AM
長知識！！！
逆真的要接受挑戰嗎
@Re_untrue
Thu, Dec 9, 2021 5:15 AM
超級長知識，原來沒屋頂的不算公設
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:32 AM
☆TAKO/YUI★ : 逆真的要接受挑戰嗎 : 其實開始知道沒屋頂不算公設我也超震驚的，可憐的空中花園跟中庭多年以來都被誤會 (NO
☆TAKO/YUI★
@tako43473
Thu, Dec 9, 2021 5:34 AM
我一直以為是14！原來沒屋頂就不算
穗香/小波
@fup6
Thu, Dec 9, 2021 5:39 AM
感謝紗紗！每次都受教了
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:39 AM
再同場加映一個從謄本內看公設：
https://images.plurk.com/19Fxt3zvOVW0luuA125xHw.png
因為是知名豪宅，所以我把建號碼掉了
所謂共用部份就是公設，比較新的謄本裡都會詳載具體有哪些東西，像是什麼梯廳呀機房呀，都有白紙黑字寫著，我們也可以看出來這個建號的內含的是大公還是小公！
哆啦姬亞((=゜ｴ゜=))o
@angelmility0
Thu, Dec 9, 2021 5:47 AM
雖然知道中庭花園那種不算公設，但是原來在屋頂的花園也可以不算公設呀XDD(漲知識），額外好奇，所以如果屋頂上面的其他的露天設備（如露天曬被場）也是不算公設嗎 (thinking) （因為點進去網頁沒看到這種設施說明）
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:55 AM
☆TAKO/YUI★ : 因為大家都可以使用所以被當成公設吧(thinking)
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:55 AM
穗香/小波 : 不會啦(blush)因為覺得很有趣所以整理了一下分享給大家！
紗米花
@sanakiuka
Thu, Dec 9, 2021 5:58 AM
Thu, Dec 9, 2021 6:19 AM
哆啦姬亞((=゜ｴ゜=))o : 是的是的！如果有曬衣場曬被場這種沒有屋頂的設施，也都不算公設，它雖然存在在那裡，卻不會吃到住戶的坪數，所以當作小福利(?)安心地使用吧！
阿吸@睡眠不足
@heisuke
Thu, Dec 9, 2021 6:09 AM
漲知識!!!! 選14的我wwwwww
☆TAKO/YUI★
@tako43473
Thu, Dec 9, 2021 6:38 AM
紗米花 : 沒錯！就是想說大家都可以用！
莊主幻靈
@HyeSnow
Thu, Dec 9, 2021 7:38 AM
原來！目光直奔14就選下去的我XD
感謝阿紗！
FF放浪專用
@McDouble
Thu, Dec 9, 2021 9:10 AM
學習到惹！好有用！！！
Alyh
@alyh05
Thu, Dec 9, 2021 2:11 PM
之前有看過人家說沒屋頂的不算公設，知道以後看到指著中庭或露天泳池說公設因為這些高的，我就笑笑
紗米花
@sanakiuka
Tue, Dec 14, 2021 1:58 AM
阿吸@睡眠不足 : 過去我也是會直覺選14！只能說法律是保護懂法律的人，要是未來有買房需求的話，懂一些小眉角比較不會銷售人員的話術給被騙(yay)
紗米花
@sanakiuka
Tue, Dec 14, 2021 2:02 AM
☆TAKO/YUI★ : 使用上絕對是沒有問題，大家都可以用的，只不過這種設施不會吃到謄本空間，因此有的建商會去綠化修或重新設計，有的建商就比較不會管，只能說有利有弊（美美的規劃肯定是加分，但也常常被誤會是公設，反而沒能發現真正灌水的地方在哪裡）
紗米花
@sanakiuka
Tue, Dec 14, 2021 2:08 AM
莊主幻靈 : 不謝(blush)分享小知識，畢竟大家以後都有可能用到嘛(毆)
紗米花
@sanakiuka
Tue, Dec 14, 2021 2:08 AM
FF放浪專用 : 等大您未來買房帶讓我去玩兒(給我等等)
紗米花
@sanakiuka
Tue, Dec 14, 2021 2:13 AM
Alyh : 只能說開放給社區民眾使用的設施≠公設，一般我們說的公設是會占建物持份面積的（所以才會有公設比這種東東）；沒屋頂的設施因為沒有建號，所以也沒有建物持份面積，但有些銷售人員就不知道是真的不懂還是假的不懂，民眾買到高公設的房子可能也不知道到底是設施太優還是被當冤大頭(?)
紗米花
@sanakiuka
Tue, Dec 14, 2021 2:36 AM
Tue, Dec 14, 2021 2:36 AM
BTW公設比計算：
共有部份（扣除車位）÷總坪數（扣除車位）=公設比
例如權狀坪數100坪無車位，其中35坪是共有部份，35÷100=0.35，得公設比為35%
假設權狀坪數108坪含8坪車位，則(43-8 )÷(108-8 )=0.35，公設比是35%
車位常常登記在公設底下，但因為是私人使用，所以要先扣除再算，才不會失真
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