東北亞｜失控的韓國房屋新政 - 工商時報

文在寅政府上任以來，為了壓抑房價上升，前前後後發布了21項房屋住宅新政，透過徵收更高的房產稅、財產稅、綜合所得稅、買賣交易稅，以及圈設限購、限貸區等，以壓抑房屋投資客，並達到保障租屋人的目的。

文在寅政府新頒布的房屋住宅新政，最大的矛盾點在，凡是30年以上需要重建的住宅區，所有權人、也就是屋主必須在改建前住滿兩年，才有認購改建後新建住宅的資格。這項政策的用意是想要提供更多的需求給無屋者，卻適得其反。

在發布這項新政前，政府為了鼓勵屋主將閒置的房屋出租，推出了可以免綜合房地產稅、減免買賣交易稅等名為「義務租賃」的政策方案，租賃期間，房東不得入住，若違反協議，必須得繳納3千萬韓元的罰款，而義務租賃期間通常為八年。

如今，新政與現有的租賃優惠政策抵觸，不但讓想要透過購買30年以上待改建舊屋先出租、改建後換新屋的人期待落空，也相對壓縮了租金便宜的舊屋出租數量，供需失衡下也導致房屋租金上揚。

新政還將離首爾車程在2小時內的首都圈幾乎都列為限購、限貸地區，將最高可申請住宅貸款的乘數下調至40％，導致手上沒有個2、3億韓元的現金，很難在首都圈貸款買房，不但無助於抑制房價，也壓縮了無殼者的購屋力。

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南韓政府去提高房屋的持有成本，在現實市場機制的結果是什麼，房價上漲，或者房租暴漲，實際上是兩者同時發生 ，這很容易理解，經營的成本增加 3%，終端售價就是至少增加 3%，有多房的屋主撐不下去怎麼辦，他可能會用略低於市價賣掉，減少出租，那就是租屋市場供給減少，然後市場機制引導租金價格上漲，既然租金上漲，維持報酬率，那房價上漲也很合理。

務實的經濟學告訴我們，賠錢的產業，不可能長期存在，市場機制會讓它產生合理的利潤，那就是漲價，不然就是品質放給它爛。

看不見的手🖖

經濟好複雜，要達到理想真的很難，打房也很難